西安进一步释放楼市利好。

8月19日晚，西安市住建局发布了《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》（以下简称“指南”）。指南从房源条件、认定流程、租赁管理、租赁申请、合同管理、费用缴纳、收费标准等层面给出了具体执行准则。

这份政策从最大程度上保证了租赁双方权益，在“想方设法”保证保障性租赁住房房源筹集的同时，指南也为楼市释放了购买力。对于该政策的作用业内也充满期待。

释放改善客群

指南提到，居民存量住房纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，居民家庭方可在西安限购区域获得新增购买一套住房资格。

这被业内视为楼市变相松绑。

自去年下半年以来，全国楼市开始降温，但西安房价仍旧处于上涨通道。国家统计局的数据显示，2022年7月份，西安新房价格环比上涨0.6％，同比上涨4.1％，涨幅较6月份扩大0.3个百分点，二手房环比上涨0.3％。

对于西安市场表现，一位房地产从业人士表示：“西安市场在全国表现上算好的，源于城市在西北区域的地位，传统经济支柱行业受影响没别的城市大（比如军工，基建，医疗教育等）；人口有基数，拥有源源不断的改善需求，再加上从2016年起补涨这一波，大部分购房者实现了比较大的财富增长。”

然而，一边是楼市价格持续上涨，一边却是弃摇率、弃选率逐步上升。截至8月17日，西安楼市共有17盘2695套房源上线。17盘中仅紫薇云峰里、上河雲璟、御锦城、招商华宇长安玺、融创望江府摇号，“流摇”已成楼市常态。

“政策的方向是对的，经济形势不稳定大家都受影响，改善客户的影响会小一些。”上述从业者表示。

某***构也分析道，该政策释放了改善客群的购房资格，在一定程度上将缓解主城区改善产品的去化压力。

不过，对于非限购区的外围区域而言，客户进一步被分流，市场短期内仍将持续降温。

政策作用有多大？

这一政策将发挥多大的作用？这是开发商关注的重点之一。

对此，上述从业人士表示：“政策释放了改善客群的购房资格，但是之前就可以通过其他途径解决资格的问题。现在的问题不在于资格而是收入不稳定，因此政策在刺激改善客群积极入市上恐怕有一定难度。”

对于市场的影响，或许可以从长沙市场窥探一二。今年5月，《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》出台，长沙率先提出“存量房屋盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算”。长沙由此成为“第一个吃螃蟹”的城市，此后成都跟进，并在长沙的政策基础上进行了调整。

根据《长沙晚报》消息，长沙开展试点一个月时间，共有3025套存量房提出申请供作租赁住房，其中已完成签约833户。

中指研究院长沙分院分析师杨过表示，长沙新政后，5月商品住宅成交量稍有回升，但市场仍处于深度调整期，成交量远不及去年同期。

在“存量下转保障租赁住房”新政下，西安会迎来怎样的市场表现，还需要时间观察。西安是否需要继续优化调控措施，这不仅仅是楼市问题，更涉及地方财政、民生等方面，需要综合考量。